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E' possibile godere delle agevolazioni fiscali del 50% per interventi di recupero del sottotetto al fine di renderlo abitabile?

Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it  @AGEFIS_asso

Sotto il profilo oggettivo, ovvero considerando il tipo di opere che il contribuente intende far eseguire sull'unità immobiliare di proprietà, tenendo in considerazione che lo scopo dell'intervento è quello del recupero abitativo del sottotetto, è implicito che dovrà essere operata una modifica della destinazione d'uso. 

CHIARIMENTI DAL MINISTERO DELLE FINANZE SULLA VARIAZIONE DELLA DESTINAZIONE D'USO. Di conseguenza, secondo quanto chiarito dalla Circolare del 24 febbraio 1998 n. 57 - Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate - Affari Giuridici - Servizio III, l'intervento, comportando appunto una variazione della destinazione d'uso, da sottotetto ad abitabile, consisterà in una “ristrutturazione edilizia”.

“A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti interventi:
    •    riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
    •    costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
    •    mutamento di destinazione d'uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;
    •    trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
    •    modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d'imposta dei solai; interventi di ampliamento delle superfici.”

COSA SI INTENDE PER "RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA". Per quanto attiene la definizione dell'intervento in oggetto come “ristrutturazione edilizia” si consideri anche quanto previsto dall'articolo 3, comma 1, lettera d), DPR 380/2001. Da quanto accennato consegue che l'intervento, sotto un profilo oggettivo, è certamente ammissibile al regime agevolativo di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera a) TUIR (“1. Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi: a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile”).

CONDIZIONE DI "ESISTENTE". Resta da essere affrontata la questione circa la condizione di “esistente” del sottotetto. Per espressa previsione normativa, infatti è necessario che gli edifici sui quali vengono realizzati gli interventi siano "censiti dall'ufficio del catasto" come unità immobiliari ad uso residenziale, oppure sia stato chiesto l'accatastamento; e che sia stata pagata l'Ici per l'anno 1997, ove dovuta. In proposito ci soccorre quanto viene precisato dalla Risoluzione dell'8 febbraio 2005, n. 14 - Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso. Il documento di prassi fornisce chiarimenti in merito all'applicazione della detrazione dall'IRPEF del 36% nell'ipotesi in cui i lavori di ristrutturazione comportino un cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare ristrutturata ed in proposito l'Agenzia ritiene che sia possibile fruire del diritto alla detrazione di imposta a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in abitativo. Resta a discrezione del contribuente decidere se costituire un vincolo di pertinenza tra il sottotetto recuperato o se procedere all'accatastamento come unità autonoma. Chiariti i punti relativi alla titolarità sotto il profilo oggettivo del diritto alla detrazione ed all'esistenza dell'unità immobiliare, resta un ultimo punto da trattare che è relativo alla possibilità che l'intervento, dipendendo il recupero del sottotetto anche da provvedimenti legislativi di carattere regionale, comporti la realizzazione di nuovi volumi, stante la possibilità che le norme locali in merito impongano il raggiungimento di quote minime di altezza del colmo del tetto da cui possa conseguire, appunto, la realizzazione di nuovi volumi. Resta quindi da verificare il punto, in quanto se dovranno essere realizzati nuovi volumi saranno detraibili solamente le spese effettuate per gli interventi eseguiti sul volume esistente, mentre quelli che riguardano il nuovo volume saranno considerati come nuova costruzione e pertanto non saranno detraibili [in tal senso si vedano: Circolare del 24 febbraio 1998 n. 57 – Ministero delle Finanze - Dipartimento Entrate - Affari Giuridici Servizio III (“Attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente”); Circolare del 31 maggio 2007 n. 36 - Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso (“nel caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione si può accedere all'incentivo solo nel caso di fedele ricostruzione, ravvisando nelle altre fattispecie il concetto di nuova costruzione. Restano quindi esclusi gli interventi relativi ai lavori di ampliamento”); Agenzia delle Entrate Circolare n. 39/E 1° luglio 2010 - Direzione Centrale Normativa (“Con la circolare del 31 maggio 2007, n. 36/E è stato precisato che nel caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione si può accedere all’incentivo solo nel caso di fedele ricostruzione, ravvisando nelle altre fattispecie il concetto di nuova costruzione. Conseguentemente: in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento non spetta la detrazione in quanto l’intervento si considera “nuova costruzione”; in caso di ristrutturazione senza demolizione dell’esistente e ampliamento la detrazione spetta solo per le spese riferibili alla parte esistente”)]

Fatte queste considerazioni a titolo cautelativo, è comunque da ribadire che la “Guida alle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie”, edita dall'Agenzia delle Entrate, nell'edizione di ottobre 2013, laddove elenca partitamente gli interventi eseguiti su singole unità immobiliari ed ammissibili al regime agevolativo, cita testualmente “Sottotetti: riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d’uso. Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie (Detraibile purché già compreso nel volume)”

Si può quindi concludere, fatte salve le considerazioni di cui sopra, che il recupero del sottotetto, può fruire della detrazione del 50%.

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